fredag, 24 mars 2017

Prenumerera gratis

Aktiebladet kommer ut inför börsöppningen på måndagar.

Prenumerera gratis på Aktiebladet!

 

Redaktionen tipsar

Har vi en svensk bostadsbubbla? Del 1 Bostadspriser vs inflation

Skrivet av  Publicerad i Börs & Marknad torsdag, 23 januari 2014 00:47
De svenska bostadspriserna har stigit kraftigt under de senaste tio åren. I en artikelserie om bostadsmarknaden tar vi reda på om den svenska bostadsmarknaden är en bubbla. I dagens artikel tittar vi på bostadsprisernas utveckling jämfört med inflationen. Indikerar den en svensk bostadsbubbla?

Tillgångspriser som aktier, konst, råvaror och bostäder tenderar över tid att stiga. Det beror på den ökade penningmängden i samhället och effekten av denna, benämnd inflation. Prisutvecklingen på tillgångar följer den långa inflationstrenden. Vissa tillgångar tenderar att öka i pris snabbare än inflationen och andra följer över tid inflationen ganska väl. Bostäder är en tillgång som historiskt har utvecklats i takt med inflationen. Det har sin logiska förklaring i att bostäder är en passiv tillgång som speglar köpkraften i samhället. 

I grafen nedan som visar svenska bostadspriser i jämförelse med inflationen, ser vi tydligt att inflationen leder till stigande bostadspriser över tid. Under andra halvan av 1990-talet började dock bostadspriserna stiga betydligt snabbare än inflationen. Varför har de gjort det och är det bevis nog för att vi har en bostadsbubbla?

Svenska bostadspriser jämfört med inflationen sedan 1981

Källa:SCB

Här kan vi se en graf från USA som sträcker sig från slutet av 1800-talet till pristoppen före finanskrisen. Vi kan se att bostadspriserna historiskt har följt inflationen väl. Under 1990-talet började dock bostadspriserna dra iväg ifrån inflationstrenden och det ledde till slut till en bostadsbubbla som sprack och utlöste finanskrisen för sex år sedan.

Källa: Steve Keen's Debtwatch

Att de svenska priserna har stigit snabbare än inflationen under de senaste 20 åren kan vara ett tecken på en svensk bostadsbubbla. Det kan dock finnas många orsaker till att bostadspriser stiger snabbare än inflation.

När man gör en jämförelse med inflationen är det viktigt att man väljer rätt startdatum, annars kan slutsatsen bli fel. Därför är det bra att jämföra med flera historiska tidpunkter. Blickar vi tillbaka både 10, 20 eller 30 i tiden, kommer vi dock fram till samma slutsats. Bostadspriserna har stigit betydligt snabbare än inflationen.

Om vi blickar tillbaka till just mitten av 1990-talet när de svenska bostadspriserna började frikopplas från inflationen, kan vi minnas att den svenska ekonomin och därmed även den svenska bostadsmarknaden precis hade gått igenom ett stålbad. De svenska bostadspriserna var med all sannolikhet undervärderade. Dessutom hade Sverige några år tidigare lämnat den fasta växelkursen med de ränterisker den medförde. Samtidigt infördes ett inflationsmål och den generella inflationsnivån i världen befann sig i en nedåtgående trend.

Slutsatsen är att förutsättningarna för bostadsmarknaden har förändrats avsevärt sedan mitten av 1990-talet. Och dessutom var mitten av 1990-talet en ofördelaktig startpunkt för en jämförelse av svenska bostadspriser kontra inflationen. En snabbare prisutveckling på bostadsmarknaden än inflationstakten sedan den tidsperioden ter sig som fullt logisk.

Däremot är det mindre sannolikt att bostadspriserna skulle ha varit kraftigt undervärderade för både 10 och 30 år sedan vilket man skulle behöva hävda för att avfärda risken för en bostadsbubbla vid en enkel jämförelse mellan prisutvecklingen och inflationen.

Innan man mot bakgrund av den snabba prisuppgången drar slutsatsen att vi har en bostadsbubbla, behöver man fråga sig om inflationen har tappat betydelse tack vare globaliseringen? Även om det möjligen är en farlig rationalisering så är den inte helt orelevant. Tack vare globaliseringen har förmögenheterna ökat på ett sätt som inte fullt ut speglas av utvecklingen i inhemsk ekonomi. Det syns inte minst på aktiekurserna. Visserligen kan man inte jämföra snabbrörliga globala företag med lokalt bosatta privatpersoner (köpare/ägare av bostadsfastigheter) då det fortfarande rör sig om globala kontra lokala kassaflöden men effekten finns där indirekt. Ökade förmögenheter på sparkonton och depåer som inte omsätts i konsumtionsvaror fångas inte upp av inflationsstatistiken.

Lägre finansieringskostnader till följd av globalisering, förändrat valutasystem, lägre finansieringsrisk i kombination med stigande reallöner och en generell bostadsbrist på större orter (som har drivit prisutvecklingen) kan förklara åtminstone en del av den snabbare prisökningstakten på bostäder kontra inflation.

Man kan även ifrågasätta varukorgens sammansättning (som ligger till grund för inflationsberäkningen). I konsumentprisindex (KPI) ingår inte bostadspriser, däremot hyror. Dessutom ingår räntor i KPI. Under perioden då bostadspriserna har stigit kraftigt har det till viss del inträffat på grund av de fallande räntorna. Moteffekten i form av de stigande bostadspriserna har däremot inte vägt upp inflationen på uppsidan. Då hyrorna följer inflationen, kan man argumentera för att vi har sett för små hyreshöjningar under en längre tidsperiod. 

Prisutveckling i förhållande till inflation ger en indikation om priserna kan vara höga eller låga. Men den säger långt ifrån allt. Genom att jämföra bostadsprisernas utveckling med inflationen sedan en viss startpunkt kan man dra felaktiga slutsatser om man väljer fel tidpunkt. Vi kan dock välja att jämföra med 10, 20 eller 30 år tillbaka i tiden och kommer ändå fram till samma slutsats. Bostadspriserna har gått upp betydligt snabbare än inflationen och de senaste 10 årens prisutveckling avviker mer ifrån inflationsutvecklingen än den tidigare brukade göra. 

Inflationen som jämförelsemått har delvis tappat i betydelse tack vare globaliseringen men det är ändå ett relevant jämförelsemått. Det kan även finnas andra skäl till att bostadspriserna utvecklas i en annan takt än inflationen. Det kan det även ha gjort vid tidigare tillfällen i historien men stora avvikelser i prisutvecklingen jämfört med inflationen har tenderat att korrigeras genom avvikelser i motsatt riktning. Inte på kort och medellång sikt men väl på längre sikt och då på grund av faktorer som i förväg inte är kända. Även om det t.ex. i dagsläget ter sig som osannolikt med de höga räntor som fanns med i kalkylerna för 20 år sedan, vet vi att ekonomin är cyklisk. Man ska akta sig för att i en cyklisk värld avfärda jämförelsemått som historiskt har fungerat väl. 

Slutsatsen vi kan dra ifrån jämförelsen med inflationsutvecklingen är att  den som köper en bostad idag betalar sannolikt fullpris eller mer för att äga eget boende. Prisutvecklingen jämfört med inflationen är en stark varningssignal som åtminstone indikerar höga prisnivåer och potentiellt varnar för en bubbla. Om prisutveckling kontra inflation hade varit det enda relevanta analysmåttet, hade vi mer eller mindre kunnat fastställa en bostadsbubbla på den svenska marknaden.

Vi kan dock reservera oss något mot inflationen som ett jämförelsemått på grund av globaliseringseffekten även om den är svårvärderad. Dessutom har det inträffat vissa strukturella förändringar på kapitalmarknaden som i viss mån har kunnat motivera den relativt snabba prisuppgången. Häri ligger dock den cykliska faran. Historien visar att det är kostsamt att tänka att det är annorlunda den här gången. 

Prisutveckling kontra inflation är en stark varningssignal. Det finns dock andra faktorer som väger tungt. Vi granskar dessa och ger dig svaret. Håll utkik efter nästa del i artikelserien om den svenska "bostadsbubblan"!

Goran Rubil

Finansanalytiker